28/08/2026
Siempre es importante conocer sobre los roles que como propietarios en algún momento podamos desempeñar.
El siguiente es un documento con enfoque jurídico y práctico, generado por Gabriel Quesada con ayuda de IA y tomando como base el Reglamento Interno de Campo Alto, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N.° 7933, en su versión vigente, y algunos criterios publicados por organizaciones especializadas en condominios en Costa Rica.
La Junta Directiva de un condominio: cualidades, responsabilidades y funciones de sus miembros
Introducción
La administración de un condominio residencial constituye una tarea que va mucho más allá de la simple conservación de edificios, jardines, ascensores o áreas comunes. En realidad, implica administrar recursos económicos de todos los propietarios, hacer cumplir normas de convivencia, fiscalizar servicios, resolver conflictos y procurar que las decisiones tomadas en beneficio de la comunidad sean ejecutadas de manera transparente, objetiva y conforme a la ley.
En el caso del Condominio Campo Alto, el propio Reglamento Interno reconoce tres órganos de gobierno y administración: la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva del Condominio y el Administrador.
Esta estructura es importante porque cada órgano tiene una función diferente. La Asamblea representa la voluntad soberana de los propietarios; el Administrador se ocupa principalmente de la gestión cotidiana y ejecución de las decisiones; y la Junta Directiva cumple una función de dirección, fiscalización y revisión.
Por ello, escoger a los miembros de una Junta Directiva no debería reducirse a elegir personas conocidas, populares o con disponibilidad de tiempo. Debe buscarse un conjunto de personas capaces de actuar con imparcialidad, responsabilidad, criterio, transparencia y visión comunitaria.
1. La Junta Directiva como órgano de gobierno y fiscalización
El artículo 30 del Reglamento de Campo Alto establece que los órganos de gobierno y administración son la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva y el Administrador.
El artículo 32 dispone que la Junta debe estar integrada por al menos tres propietarios y sus respectivos suplentes, con los cargos de Presidente, Secretario y Tesorero. Son designados por la Asamblea General de Condóminos por un período de un año, pudiendo ser reelegidos o removidos por la Asamblea Extraordinaria correspondiente. Además, sus miembros deben ser condóminos y dejan de ejercer el cargo si dejan de serlo.
Esto revela un principio fundamental: la Junta no es un órgano externo al condominio. Está compuesta por propietarios que representan intereses comunes y que, por tanto, deben ejercer su cargo pensando en el bienestar general del condominio y no exclusivamente en sus intereses particulares.
La Ley 7933, por su parte, reconoce expresamente la existencia del libro de actas de la Junta Directiva cuando esta exista, en el cual deben constar sus acuerdos.
Esto demuestra que la Junta no debería funcionar como un grupo informal de vecinos que conversa y toma decisiones de manera verbal. Sus actuaciones deben tener una estructura formal y dejar constancia de sus acuerdos.
2. ¿Qué cualidades deberían buscarse en los miembros?
Aunque Campo Alto no establece expresamente una lista de requisitos personales, considero que existen ocho cualidades fundamentales que deberían utilizarse como criterio para elegir a sus integrantes.
A. Honestidad e integridad
Esta debería ser la primera cualidad.
Los miembros de la Junta participan en decisiones relacionadas con cuotas condominales, presupuestos, contratación de servicios, mantenimiento, sanciones, obras y fiscalización de la Administración.
Por ello, una persona que aspire a integrar la Junta debe ser percibida como alguien que puede manejar asuntos colectivos sin aprovechar su posición para beneficio propio.
La integridad también implica decir la verdad, reconocer errores y evitar ocultar información relevante.
B. Imparcialidad
Esta cualidad es particularmente importante en Campo Alto porque la Junta tiene una función de tribunal de alzada respecto de las apelaciones de los condóminos relacionadas con la aplicación del Reglamento por parte de la Administración. El artículo 33 expresamente le asigna esa función.
Por ejemplo, cuando un propietario apela una sanción impuesta por el Administrador, el miembro de Junta no debería preguntarse:
> “¿Estoy de acuerdo con esta persona?”
sino:
> “¿La Administración aplicó correctamente el Reglamento y respetó el procedimiento correspondiente?”
Esta diferencia es esencial.
Un miembro de Junta debe ser capaz de resolver a favor de un propietario cuando tenga razón y a favor de la Administración cuando la Administración haya actuado correctamente.
C. Conocimiento del Reglamento y de la legislación
No es necesario que todos los miembros sean abogados, contadores o administradores profesionales.
Pero sí considero indispensable que quienes acepten el cargo tengan disposición para estudiar el Reglamento, conocer las competencias de cada órgano y comprender los límites de sus propias facultades.
La Junta de Campo Alto está facultada para aprobar directrices que especifiquen o aclaren la aplicación del Reglamento por parte de la Administración y, además, fiscaliza a la Administración.
Por tanto, sería difícil ejercer correctamente esa función sin conocer las normas que deben fiscalizarse.
D. Capacidad para separar los intereses personales de los intereses colectivos
Este es probablemente uno de los aspectos más importantes de una buena Junta.
Un propietario puede tener una opinión personal sobre:
multas;
parqueos;
mascotas;
ruido;
mantenimiento;
cuotas;
seguridad;
remodelaciones;
uso de áreas comunes.
Pero al convertirse en miembro de la Junta debe ser capaz de separar:
“Lo que yo quiero como propietario”
de
“Lo que corresponde decidir como miembro del órgano de gobierno.”
La Junta no debe convertirse en un mecanismo para resolver conflictos personales entre vecinos.
E. Capacidad de análisis y criterio
La Junta no debería limitarse a aprobar automáticamente todo lo que propone el Administrador.
El Reglamento la define también como órgano fiscalizador de la Administración.
Por eso sus miembros deberían tener capacidad para hacer preguntas, solicitar información, analizar presupuestos, revisar contratos, estudiar informes y cuestionar razonadamente decisiones cuando sea necesario.
Fiscalizar no significa oponerse a todo.
Significa verificar que las actuaciones sean correctas, justificadas y beneficiosas para el condominio.
F. Responsabilidad y disponibilidad
El cargo no debería ser considerado simplemente honorífico.
El Reglamento establece que la Junta debe reunirse ordinariamente cada seis meses y que puede reunirse extraordinariamente a solicitud de dos de sus miembros o de la Administración. Las decisiones se toman por mayoría de votos.
Por ello, una persona que acepta el cargo debería comprometerse a:
asistir a las reuniones;
leer la documentación;
participar en las deliberaciones;
estudiar los asuntos antes de votar;
dar seguimiento a los acuerdos;
actuar dentro de los plazos correspondientes.
Una Junta que no se reúne o cuyos integrantes no estudian los asuntos difícilmente puede cumplir una función efectiva de fiscalización.
G. Capacidad para dialogar y resolver conflictos
Los condominios son comunidades humanas y, por tanto, inevitablemente aparecen conflictos.
Un buen miembro de Junta debe saber escuchar posiciones diferentes sin convertir una discusión reglamentaria en una confrontación personal.
La capacidad de escuchar, preguntar, negociar y mantener la calma es tan importante como el conocimiento técnico.
H. Transparencia
La transparencia debería constituir un principio permanente.
La Ley establece la obligación de contar con un libro de actas de la Junta cuando esta exista, donde consten sus acuerdos.
Esto es coherente con una buena práctica de gobierno: las decisiones importantes deben quedar documentadas, indicando qué se discutió, qué se acordó y, cuando corresponda, quiénes participaron en la decisión.
3. Funciones generales de la Junta Directiva de Campo Alto
El artículo 33 del Reglamento proporciona la base fundamental.
La Junta tiene como principal objetivo:
“mantener un adecuado y armonioso funcionamiento del Condominio Campo Alto”.
Para lograrlo, el Reglamento le atribuye tres grandes funciones:
1. Aprobar directrices que especifiquen, aclaren o ajusten la aplicación del Reglamento por parte de la Administración.
2. Fiscalizar a la Administración.
3. Actuar como tribunal de alzada respecto de las apelaciones de los condóminos relacionadas con la aplicación del Reglamento por parte de la Administración.
Estas tres funciones permiten entender la verdadera naturaleza de la Junta.
No es simplemente una segunda administración.
Tampoco sustituye a la Asamblea.
Y tampoco debería convertirse en un órgano que gestione directamente cada detalle cotidiano del condominio.
4. Diferencia entre Junta Directiva y Administrador
Esta distinción es fundamental para evitar conflictos de competencias.
La Ley 7933 establece que la administración del condominio está a cargo de un administrador, quien es designado por la Asamblea y, salvo disposición diferente del reglamento, tiene facultades de apoderado general.
Además, el artículo 30 de la Ley establece que corresponde a la Administración el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atención de instalaciones y servicios generales, los actos de administración y conservación, la ejecución de los acuerdos de la Asamblea y el cobro de las cuotas comunes. También debe velar por el cumplimiento de la Ley y del Reglamento.
Esto coincide ampliamente con el artículo 47 del Reglamento de Campo Alto, que atribuye al Administrador, entre otras cosas:
ejecutar los acuerdos de la Asamblea;
cuidar y vigilar los bienes y servicios comunes;
atender las instalaciones;
realizar los actos de administración y conservación;
contratar los seguros autorizados;
recaudar las cuotas;
llevar el libro de caja;
convocar las Asambleas;
velar por el cumplimiento de la Ley y el Reglamento.
Por consiguiente, la Junta debe fiscalizar al Administrador, pero no necesariamente convertirse en el Administrador.
Esta diferencia es fundamental.
5. Funciones específicas del Presidente
El Reglamento de Campo Alto establece el cargo de Presidente, Secretario y Tesorero, pero no desarrolla individualmente las funciones de cada uno.
Por ello, las siguientes funciones deben entenderse como una propuesta de buena organización interna, no como funciones expresamente enumeradas en el Reglamento.
El Presidente debería:
convocar y dirigir las reuniones de Junta conforme al Reglamento;
coordinar la agenda;
procurar que los asuntos sean analizados antes de votar;
representar institucionalmente a la Junta cuando corresponda;
verificar que los acuerdos se ejecuten;
mantener una relación funcional adecuada con el Administrador;
evitar que la Junta actúe fuera de sus competencias.
Su principal cualidad debería ser liderazgo imparcial.
Un buen Presidente no es quien impone su opinión, sino quien consigue que la Junta tome decisiones razonadas.
6. Funciones específicas del Secretario
El Secretario debería ser el responsable de garantizar la adecuada documentación del funcionamiento de la Junta.
Entre sus tareas recomendables estarían:
preparar y custodiar las actas;
dejar constancia de los acuerdos;
registrar las decisiones adoptadas;
llevar control de los asuntos pendientes;
mantener organizada la documentación de la Junta;
verificar que las comunicaciones oficiales reflejen correctamente los acuerdos.
Esto tiene especial importancia porque la Ley 7933 contempla expresamente un libro de actas de la Junta Directiva cuando esta exista.
Su principal cualidad debería ser orden, precisión y objetividad.
7. Funciones específicas del Tesorero
El Tesorero debería concentrarse especialmente en la supervisión financiera.
Sin embargo, aquí debe hacerse una precisión importante: el Reglamento de Campo Alto asigna directamente al Administrador la administración financiera cotidiana, incluyendo el manejo de cuentas y el libro de caja.
Por eso el Tesorero no debería sustituir al Administrador.
Su función debería ser principalmente fiscalizadora, por ejemplo:
revisar informes financieros;
analizar ingresos y egresos;
verificar presupuestos;
dar seguimiento al fondo de reserva;
formular preguntas sobre gastos;
verificar que existan respaldos de los gastos importantes;
informar a la Junta sobre posibles inconsistencias.
La Ley también establece que el Administrador debe llevar un libro de caja donde registre ingresos y egresos.
La cualidad principal del Tesorero debería ser orden financiero y capacidad de análisis.
8. La Junta como contrapeso de la Administración
Una de las razones más importantes para tener una Junta Directiva es establecer un sistema de controles internos.
El modelo de Campo Alto puede entenderse de esta manera:
Asamblea → establece las decisiones fundamentales
↓
Junta Directiva → fiscaliza y supervisa
↓
Administrador → ejecuta y administra
Esta separación permite evitar que una sola persona concentre todas las decisiones.
La propia Ley establece que la Asamblea conoce los asuntos de interés común que no correspondan a las facultades del Administrador, mientras que el Administrador tiene las competencias propias de la administración.
En Campo Alto, la Junta se encuentra precisamente entre ambos niveles: debe contribuir a que las decisiones de la Asamblea se traduzcan correctamente en administración y, al mismo tiempo, debe verificar que el Administrador actúe conforme a sus facultades.
9. La Junta como tribunal de apelación
Esta es una de las funciones más delicadas de la Junta de Campo Alto.
El Reglamento dispone que determinadas sanciones impuestas por el Administrador pueden ser apeladas ante la Junta Directiva y que esta puede revocar la sanción o imponer una distinta.
El artículo 13 también establece un procedimiento para determinar las sanciones, incluyendo comunicación de los hechos, audiencia al supuesto infractor y plazos para resolver y comunicar la decisión.
Por tanto, un miembro de Junta que participe en una apelación debería ser especialmente cuidadoso con:
escuchar al propietario;
revisar los hechos;
revisar la prueba;
comprobar qué artículo del Reglamento se aplicó;
comprobar que el procedimiento haya sido respetado;
determinar si la sanción corresponde;
evitar prejuicios personales;
fundamentar adecuadamente la decisión.
Aquí la imparcialidad y el conocimiento del Reglamento adquieren una importancia extraordinaria.
10. El perfil ideal de una Junta Directiva
Tomando todo lo anterior, considero que una Junta Directiva de Campo Alto debería buscar una combinación de perfiles.
No necesariamente tres personas iguales, sino tres personas que se complementen:
Cargo Perfil recomendable
Presidente Liderazgo, imparcialidad, capacidad de negociación y conocimiento general del Reglamento
Secretario Orden, capacidad de redacción, seguimiento y documentación
Tesorero Conocimientos financieros, análisis y transparencia
Suplentes Responsabilidad, conocimiento del Reglamento y disposición para asumir el cargo
Pero existe una característica que debería ser común a todos:
La capacidad de actuar por el interés colectivo y no por intereses particulares.
11. Lo que debería evitarse al escoger una Junta
También es importante identificar perfiles que pueden resultar problemáticos.
No sería recomendable elegir como miembro de Junta a una persona que:
tenga conflictos personales permanentes con otros propietarios;
no esté dispuesta a estudiar el Reglamento;
considere que su función es “mandar” sobre los demás;
pretenda sustituir al Administrador;
vote sistemáticamente por amistad o enemistad;
utilice la Junta para resolver problemas personales;
no acepte opiniones diferentes;
no pueda manejar información confidencial con prudencia;
tenga conflictos de interés y no los revele;
no tenga tiempo para cumplir sus responsabilidades.
Una Junta no necesita necesariamente a las personas más populares.
Necesita a las personas más confiables para tomar decisiones colectivas.
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Conclusión
La Junta Directiva de un condominio no debería entenderse como un grupo de propietarios encargado simplemente de “ayudar al Administrador”. En el caso de Campo Alto, el Reglamento le otorga una función mucho más importante: contribuir al adecuado y armonioso funcionamiento del condominio, emitir directrices, fiscalizar la Administración y resolver las apelaciones relacionadas con la aplicación del Reglamento.
Por esa razón, la selección de sus integrantes debe realizarse tomando en consideración cualidades como honestidad, imparcialidad, responsabilidad, conocimiento de las normas, capacidad de análisis, transparencia, liderazgo y capacidad para resolver conflictos.
La legislación costarricense refuerza además la necesidad de una administración organizada y documentada: la Ley 7933 asigna al Administrador las funciones ordinarias de administración y conservación y contempla expresamente el libro de actas de la Junta cuando esta exista.
En consecuencia, una buena Junta Directiva no es aquella que interviene en todo, ni aquella que se opone sistemáticamente al Administrador. Es aquella que conoce sus competencias, respeta las competencias de los demás órganos, fiscaliza con independencia, decide con fundamento y actúa siempre procurando el interés común.
En un condominio como Campo Alto, donde existen 264 fincas filiales y numerosas normas sobre convivencia, áreas comunes, mantenimiento, sanciones, seguridad y administración, la calidad de las personas que integren la Junta puede tener una incidencia directa sobre la convivencia y sobre la confianza que los propietarios tengan en la administración del patrimonio común.
En síntesis: elegir una Junta Directiva debería significar elegir custodios del interés colectivo, no simplemente representantes de intereses individuales.
