04/11/2026
Mi sono fermato davanti al grafico e sono rimasto a bocca aperta. Non per lo scandalo, ma per l'assenza di scandalo. Da mesi ci raccontano che gli affitti brevi stanno svuotando le città, che i residenti fuggono, che l'emergenza abitativa ha un colpevole con il trolley e il codice della cassetta delle chiavi. Poi arriva il Corriere della Sera, mette in fila i numeri delle "capitali italiane degli affitti brevi", e il colpevole si rivela per quello che è: una percentuale a una cifra. Bassa, anche.
La classifica è costruita su uno studio di Aigab, l'associazione dei gestori di affitti brevi, che ha incrociato i dati fiscali con quelli di Inside Airbnb sui capoluoghi regionali. L'unità di misura è semplice: quante case pubblicizzate per la locazione turistica ci sono rispetto a tutte le abitazioni del Comune. Ed è qui che si scopre che il mostro, misurato, non arriva al ginocchio.
Quali sono le capitali italiane degli affitti brevi?
In testa c'è Firenze, con 8.947 abitazioni su Airbnb, pari al 4,3% delle case accatastate nel Comune. Seguono Venezia con 6.040 abitazioni, il 4%, e poi, molto staccata, Milano con 16.303 abitazioni, il 2%. Il resto della classifica scende ancora: Cagliari all'1,7%, Bari all'1,5%, Roma all'1,4%, Palermo all'1,3%, Napoli e Trieste all'1%, Genova allo 0,9%.
Rileggiamola con calma. Nella città più "invasa" d'Italia, novantacinque case su cento non sono affitti brevi. A Roma, che ha il numero assoluto più alto, 20.718 abitazioni, la quota è dell'1,4%: la Capitale finisce sesta, superata da Cagliari e da Bari. E Cagliari, la vera sorpresa della classifica, sta all'1,7%. Se questi sono i numeri dell'invasione, viene da chiedersi come siano quelli della tranquillità.
A livello nazionale, secondo lo stesso studio, ad agosto le abitazioni offerte in locazione turistica erano 510 mila, l'1,4% del totale. Una casa su settanta, più o meno. Il resto del patrimonio abitativo italiano vive la sua vita senza ospiti, recensioni e check out alle dieci.
Allora dove sono le case che mancano?
Qui il grafico smette di essere imbarazzante e diventa comico. Su 35,6 milioni di residenze censite dal Catasto, le seconde case "non utilizzate" sono stimate in 9,6 milioni, il 26,8% del totale. Le case affittate con contratti di lunga durata sono il 12,1%, quelle abitate dai proprietari 21,7 milioni, il 61,1%.
Mettiamo i due numeri uno accanto all'altro, perché nessuno sembra volerlo fare: 9,6 milioni di case vuote contro 510 mila case in affitto breve. Le prime sono quasi diciannove volte le seconde. Eppure il dibattito pubblico ha deciso che il problema sono le seconde.
Nelle città il confronto è ancora più chiaro. A Milano le case che statisticamente risultano non utilizzate sono 105.370, il 12,1% del totale, contro 16.303 affitti brevi: più di sei case vuote per ogni casa su Airbnb. A Roma le case non utilizzate sono 152.852, il 10,5%, contro 20.718 affitti brevi: più di sette a uno. A Firenze, la capitale assoluta della classifica, le case vuote sono 25.300, il 12,3%, quasi tre volte le 8.947 case in affitto breve. Nei capoluoghi, in media, le abitazioni vuote sono il 15%.
Davvero siamo seri? Abbiamo un patrimonio immobile, nel senso più letterale della parola, e passiamo le giornate a misurare le cassette delle chiavi.
Gli affitti brevi tolgono case alle famiglie?
C'è un altro dettaglio che il racconto dominante si dimentica sempre. Nelle grandi città le case usate per gli affitti brevi sono soprattutto piccole. A Firenze i monolocali sono il 53% dell'offerta, a Roma il 54%, a Milano addirittura il 75%. Tre case su quattro, a Milano, sono monolocali. Non esattamente l'appartamento che cerca una coppia con due figli e un cane.
E Venezia, la città simbolo dell'overtourism, racconta una storia diversa da quella che ci aspetteremmo. Secondo il Corriere, l'emergenza abitativa lì riguarda soprattutto gli studenti di Ca' Foscari, mentre la città storica perde residenti da decenni, da prima che arrivasse l'overtourism: la popolazione attuale è un terzo di quella del Dopoguerra. Prendersela con gli host per un fenomeno iniziato quando gli host non esistevano è un po' come dare la colpa allo smartphone per la crisi delle cabine telefoniche degli anni Settanta.
Perché a Milano le case non tornano agli affitti lunghi?
Il dato più interessante, forse, è quello che riguarda chi dagli affitti brevi è uscito. Nelle principali città, e soprattutto a Milano, da un paio d'anni i piccoli investitori si stanno ritirando perché il business non è redditizio come pensavano. Ma solo una piccola parte delle case tornate sul mercato è finita negli affitti di lunga durata: buona parte è passata al transitorio, con contratti fino a 18 mesi.
Tradotto: anche quando l'affitto breve arretra, la casa non diventa automaticamente la casa di una famiglia. Perché le ragioni per cui un proprietario non affitta a quattro anni più quattro sono altre, e ogni proprietario le conosce bene, anche se nei convegni se ne parla poco. Il Corriere aggiunge un indizio pesante: nel mercato immobiliare commerciale, nella categoria "living", gli investitori istituzionali comprano studentati, Rsa, edifici da destinare alla residenza turistica. Acquisti per l'affitto di lunga durata, scrive, non se ne trovano.
Cosa cambia con l'Affordable Housing Act?
Nel frattempo l'Europa si prepara. La Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act, il regolamento che deve ancora passare dal Parlamento europeo e dal Consiglio. Se entrasse in vigore così, darebbe ai Comuni la possibilità di limitare fortemente le locazioni turistiche dove il rapporto tra reddito medio e costo delle case è molto sbilanciato, e perfino di vietare la vendita di un'abitazione se chi compra non va ad abitarci.
Quindi, ricapitolando. Gli affitti brevi valgono l'1,4% delle case italiane, al massimo il 4,3% nella città più turistica. Le case vuote valgono il 26,8%. E la prossima grande riforma europea guarda soprattutto alle prime. Siamo al ridicolo, ma è un ridicolo che rischia di diventare legge.
La domanda allora la giro a chi scrive le regole, a Roma come a Bruxelles: se domani sparissero tutte le case in affitto breve d'Italia, le 9,6 milioni di case vuote si riempirebbero da sole? E se la risposta è no, di cosa stiamo parlando davvero quando parliamo di emergenza abitativa?
