Art Suite nel Cuore di Napoli

17/04/2026

🚗🚂 Vintage Vibes: Passioni su Ruote. Un viaggio nel tempo tra eleganza e motori.

Dal 2 aprile al 17 maggio, il Museo Nazionale Ferroviario di Pietrarsa accoglie “Vintage Vibes: Passioni su Ruote”, una mostra che mette in dialogo treni storici, automobili d’epoca e icone del design italiano.

17/04/2026

LOCAZIONI BREVI E BRUNELLO DI MONTALCINO: DUE MONDI INCOMPATIBILI
La recente pronuncia del Tribunale di Firenze, sentenza n. 148 del 02.03.2026, ha riacceso il dibattito sulle locazioni brevi e sull’extralberghiero, proponendo un’interpretazione estensiva del concetto di attività d’impresa. Il rischio è quello di spostare il confine tra gestione patrimoniale e attività imprenditoriale attraverso una somma di indici eterogenei, senza un vero elemento qualificante unitario. Il punto di partenza dovrebbe restare fermo: la locazione è locazione. Anche quando è breve e a finalità turistica, si tratta della concessione del godimento di un immobile verso corrispettivo, non dell’erogazione di servizi, e la digitalizzazione degli strumenti di gestione non incide sulla qualificazione giuridica del rapporto. Un primo nodo riguarda il rapporto tra reddito e natura dell’attività: la sentenza valorizza la consistenza delle entrate e il fatto che rappresentino la principale fonte di sostentamento, ma nel sistema civilistico e fiscale italiano la natura del reddito discende dalla qualificazione dell’attività e non viceversa, per cui il volume dei proventi non può trasformare una locazione in impresa. Altro elemento è l’abitualità, desunta dal numero delle prenotazioni e dalla continuità delle locazioni, ma la reiterazione di atti identici non è sufficiente, di per sé, a integrare un’attività imprenditoriale: non esiste una soglia quantitativa oltre la quale la locazione diventa automaticamente impresa, essendo invece necessario un salto qualitativo rappresentato dall’esistenza di un’organizzazione in senso proprio. Ed è proprio sul concetto di organizzazione che si concentra il punto più delicato: la sentenza ritiene sufficiente un coordinamento tra capitale e lavoro proprio, anche tramite strumenti digitali, considerando l’uso di piattaforme per prenotazioni e pagamenti come indice di imprenditorialità; tuttavia si tratta di strumenti neutrali che facilitano la gestione del rapporto locativo senza modificarne la natura giuridica. Analogo discorso vale per le attività accessorie come pulizie tra un soggiorno e l’altro o cambio biancheria, che sono funzionali al ripristino del bene e non servizi resi durante il soggiorno, e attribuire loro valore decisivo significa sovraccaricare elementi fisiologici della locazione. Il risultato è una nozione di impresa costruita su una somma di indici — redditività, continuità, numero di prenotazioni, uso di piattaforme — che non possono sostituire il requisito centrale dell’art. 2082 c.c., cioè un’attività economica organizzata in modo autonomo e qualificato. Il rischio è evidente: trasformare qualsiasi gestione efficiente di uno o due immobili in attività d’impresa, indebolendo la distinzione tra gestione patrimoniale e impresa; il paradosso emerge nel confronto con le locazioni 4+4, dove chi gestisce anche numerosi immobili non è automaticamente imprenditore, mentre chi affitta uno o due immobili per periodi brevi, con contratti fino a 30 giorni e senza servizi alberghieri, rischia di esserlo, pur trattandosi in entrambi i casi della semplice concessione del godimento di un bene. In questo contesto, il richiamo alle piattaforme come Booking.com e Airbnb viene spesso utilizzato per rafforzare la tesi imprenditoriale, ma la tracciabilità dei flussi e l’uso di strumenti tecnologici non possono essere confusi con la qualificazione giuridica dell’attività, perché la trasparenza non equivale all’imprenditorialità. In assenza di servizi tipici dell’attività alberghiera e di una reale organizzazione autonoma, quando si tratta semplicemente di concedere uno o due immobili per periodi brevi, non si può parlare automaticamente di attività d’impresa, e il rischio è che, nel tentativo di regolare un fenomeno complesso, si finisca per dissolvere il confine tra locazione e impresa attraverso un progressivo ampliamento interpretativo

13/03/2026

Gaetano Manfredi

NAPOLI 5 STELLE O 5 STALLE
Il Comune di Napoli ha deciso di aumentare ancora una volta la tassa di soggiorno. Dopo gli aumenti già introdotti per il Giubileo 2025, si rincara ulteriormente la dose. Secondo le nuove tariffe: 6 euro a notte per hotel 5 stelle, 4 stelle e locazioni turistiche; 5,50 euro per hotel 3 stelle, B&B e affittacamere (prima erano 4,50); aumento di 1 euro anche per gli hotel 1 e 2 stelle. Una decisione che evidentemente presuppone che la città offra servizi e standard degni delle grandi capitali europee. Peccato che la realtà sia un’altra. Perché mentre si alza la tassa di soggiorno, i turisti continuano a muoversi in una città dove la sporcizia è spesso diffusa, l’illuminazione insufficiente in molte aree, la sicurezza percepita sempre più fragile e non sono rari episodi di crolli o caduta di cacinacci. Una città che pretende sempre di più ma restituisce sempre meno. Ma la contraddizione più evidente riguarda l’equiparazione delle locazioni turistiche agli hotel di lusso. Con le nuove tariffe una semplice locazione turistica pagherà 6 euro a notte, esattamente come un hotel a 5 stelle. Un appartamento senza reception, senza servizi h24, senza ristorante e senza personale viene tassato come una struttura alberghiera di lusso. Una distorsione evidente: stesso tributo, servizi completamente diversi. C’è poi un altro elemento che rende questa scelta ancora più discutibile. I numeri sul turismo che il Comune di Napoli continua a sbandierare come straordinari. Numeri che però spesso comprendono anche il cosiddetto turismo giornaliero: persone che arrivano la mattina e vanno via la sera, visitatori mordi e fuggi, gite organizzate o arrivi dalla provincia e dalle zone limitrofe. Persone che non pernottano, non pagano la tassa di soggiorno e spesso contribuiscono solo ad aumentare pressione urbana, rifiuti e caos. Eppure finiscono nello stesso grande calderone dei “turisti”, utile per costruire narrazioni trionfalistiche. Questa non è una programmazione seria del turismo. È approssimazione. È propaganda basata sui numeri. Nel frattempo si continua a colpire chi lavora davvero nel settore e chi porta turismo reale, quello che pernotta, consuma e crea economia per la città. Davanti a tutto questo viene spontaneo ricordare le parole del grande Eduardo De Filippo: Fuitvenne.

04/03/2026

C’è chi, in questi giorni, si esercita nel nobile sport di contare le serrature degli altri (salvo poi dover ammettere, alla prima obiezione, che non ha i dati né per dire quel che dice, né per contrastare quel che dicono gli altri).

Si leggono filippiche contro la Locazione Turistica, dipinta (ma guarda un po') come un’anomalia da correggere con divieti, tetti massimi e sanzioni.
Ma la realtà racconta una storia diversa, che dà fastidio a chi vive di privilegi.

Ristabiliamo la verità:

Il Rischio è tutto del locatore: Chi loca la propria casa non ha chiesto un centesimo allo Stato. Ha ristrutturato appartamenti degradati, spesso in vicoli che le grandi catene alberghiere evitavano come la peste, investendo i risparmi di una vita. Ha riqualificato i quartieri con i propri capitali, non con i soldi dei contribuenti.

Tasse certe contro "Ingegneria Fiscale": La Locazione Turistica contribuisce alle casse dello Stato con la Cedolare Secca: una tassa piatta, trasparente, che non ammette sconti, detrazioni o zone d’ombra e che lo Stato, in parte, riversa a Comuni e Regioni.
Secondo voi perchè le Regioni ci hanno tenuto a far inserire nel cd. portale Istat anche i dati delle locazioni turistiche: per sfizio? O perchè anche in base a quei dati si può richiedere allo Stato il versamento del dovuto?
È un contributo diretto e immediato alla collettività, molto diverso dai bilanci complessi delle grandi strutture che, tra ammortamenti e ottimizzazioni, spese aziendali che magari aziendali non sono, leasing, factoring e castelletti, spesso versano briciole in proporzione al volume d’affari.
E' un contributo trattenuto alla fonte, prima del pagamento all'appartamento, che non si può trattenere per sé e rateizzare in cartella o rottamare bis, ter, quater... fino alla tombola!

Sussidi vs Autonomia: Fa sorridere veder puntare il dito da chi si ispira a business fondati su una rete di aiuti pubblici, bandi delle Camere di Commercio e agevolazioni regionali. Per non parlare del ricorso sistematico a stage e tirocini formativi per i ragazzi degli istituti alberghieri: una manodopera a basso costo che spesso maschera un vero e proprio risparmio sui costi del personale. i locatori non chiedono "aiutini" per assumere; i locatori creano valore con il loro lavoro.

La Libertà di Scegliere: Il turista moderno non è un pacco postale da smistare nelle hall degli alberghi.
Ormai i viaggiatori, che non sono più quelli del 1956, cercano l’autonomia di una casa, il silenzio di un palazzo storico, il contatto vero con la città. Voler imporre la burocrazia della SCIA a ogni proprietario è solo un maldestro tentativo di protezionismo per eliminare la concorrenza e proteggere vecchie rendite di posizione.

In conclusione:
Smettetela di invocare "tetti ai contratti" o sospensioni delle autorizzazioni.
Napoli è diventata una capitale del turismo grazie all'ospitalità diffusa, non grazie ai decreti.
Il vero nemico non è il cittadino che affitta la sua camera, ma l'incapacità di gestire i trasporti e i servizi minimi, che restituiscono dignità prima di tutto a chi vive: perchè chi fa locazione ed extralberghiero è il primo cittadino orgoglioso della propria città.
La vive e ci vuole restare.

L'ospitalità a Napoli è nata nelle case dei napoletani, ed è lì che continuerà a prosperare, libera da recinti e preconcetti.

24/02/2026

DUE PESI E DUE MISURE. Oggi il Consiglio comunale di Napoli è chiamato a votare un passaggio che potrebbe segnare un punto di svolta nella gestione del patrimonio immobiliare pubblico: l’eventuale affidamento alla NewCo. Una scelta che, se approvata, aprirebbe la strada a una gestione di tipo privatistico di beni che appartengono alla collettività. Da mesi si giustificano restrizioni severe nei confronti dell’extralberghiero e delle locazioni turistiche non imprenditoriali, richiamando la necessità di arginare fenomeni speculativi. La delibera 637 del dicembre 2025 ha imposto limiti stringenti e poco chiari a microattività spesso integrative di reddito, a cittadini che mettono a valore un immobile senza strutture organizzate né logiche industriali. Ci è stato detto che era necessario fermare la speculazione. Ma oggi, mentre si colpisce il piccolo proprietario, si valuta di affidare l’intero patrimonio immobiliare del Comune a una società. È questa la coerenza? È questa la direzione che dovrebbe rassicurare chi ha creduto nella narrazione della lotta agli eccessi? Come associazione lo abbiamo denunciato da tempo: il rischio era colpire soggetti frammentati e deboli lasciando spazio a operazioni ben più strutturate. Limitare il non imprenditoriale e poi aprire alla gestione societaria del patrimonio pubblico significa quantomeno dover spiegare ai cittadini quale sia la linea politica reale. C’è poi un altro elemento che non possiamo ignorare. Per mesi abbiamo chiesto un confronto alle associazioni per il diritto all’abitare. Nessuna disponibilità al dialogo con Host Italia. Eppure siamo stati gli unici ad avanzare una proposta concreta: destinare almeno una parte del gettito della tassa di soggiorno all’edilizia residenziale pubblica, collegando turismo e diritto alla casa in modo responsabile. La risposta è stata il silenzio. Oggi le carte si scoprono. Oggi si vedrà se la parola “speculazione” è stata usata come slogan o combattuta con coerenza. Nel bene o nel male questo voto rappresenta uno spartiacque. Evviva la Napoli radical chic. Aspettiamo comunque gli sviluppi prima di esprimere un giudizio definitivo

24/02/2026

Il luna park dei potenti
Venghino, venghino e buon divertimento a tutti.
Chiamatela variante urbanistica. In realtà assomiglia sempre più a un luna park costruito su misura. A pagare il biglietto, ancora una volta, è il piccolo proprietario.Dietro la retorica della regolamentazione e dell’ordine urbano si nasconde un’operazione semplice: restringere, comprimere, svuotare il diritto del singolo di disporre del proprio immobile. Non un esproprio dichiarato, certo. Sarebbe troppo evidente. Ma un’espropriazione di fatto sì. Quando rendi inutilizzabile o eccessivamente penalizzato un bene, colpisci direttamente il diritto di proprietà. Il piccolo proprietario diventa il capro espiatorio perfetto. È facile colpire chi ha una o due case, chi ha investito i risparmi di una vita, chi ha fatto della locazione turistica la propria attività principale, pur senza struttura organizzata. È facile raccontarlo come il responsabile di ogni squilibrio urbano. Ma la verità è un’altra. Molto meno facile è intervenire contro chi opera davvero fuori dalle regole: chi gestisce immobili abusivi, chi utilizza abitazioni non a norma, chi costruisce un sistema parallelo fatto di irregolarità e opacità, e chi gestisce molte abitazioni senza esserne proprietario nemmeno di una catina – dicesi speculazione. E invece no, forse perché per gli abusivi questo sistema funziona come un vero e proprio “ammortizzatore sociale”?? Lì servirebbero controlli. Sanzioni. Decisioni scomode. Si preferisce una misura ampia, generalizzata, che colpisce indistintamente chi è in regola. È più semplice. È più rapido. Non crea conflitti.Una variante dovrebbe tutelare l’interesse collettivo, non ridisegnare il mercato scegliendo chi può restare e chi deve uscire. Dovrebbe colpire l’abuso, non la legittimità. Dovrebbe distinguere tra illegalità e proprietà privata esercitata nel rispetto delle regole, anche quando quella proprietà costituisce l’attività principale di chi la gestisce. Se invece diventa uno strumento per restringere spazi a chi è più debole e lasciare campo aperto a chi è più forte, allora non siamo più davanti a pianificazione urbana. Siamo davanti a una scelta politica precisa. E nel luna park dei potenti, il piccolo proprietario è il bersaglio o semplicemente non è da considerarsi cittadino di questa città: una città radical chic!